Что нужно знать новоприбывшим об ипотеке в США?

На самом деле американская мечта о собственном доме с идеальным газоном — совсем не мечта. А вполне реализуемая задача: даже иммигрант при желании может позволить себе жилье. Она не решается элементарно, но эксперты платформы BAZAR.club рассказали нам, что такое ипотека в США и как ее можно получить.

Ипотека: как устроена и кому доступна?

Ипотека — это кредит под залог имущества. Пока вы не выплатите полную стоимость дома или квартиры, она остается во владении банка. Чтобы ее получить, необходимо иметь собственные деньги в сумме, достаточной для первоначального взноса. Обычно он равен 3% от стоимости объекта: на остальную сумму банк выдает займ. Ипотеку можно оформить на срок 10, 15, 20 или 30 лет. От этого зависит размер ежемесячных выплат, к которым прибавляется процентная ставка. Она может быть фиксированной и не меняться в течение всего срока действия договора. Или плавающей, когда кредитор имеет право пересмотреть процент и изменить его (порой существенно). Текущий средний размер процентной ставки по американским ипотечным кредитам — 7,5%, но она все равно остается доступной.

Кроме первоначального взноса заемщику нужно заплатить за оценку дома или квартиры (500-750$), купить полис страхования ипотеки, внести налог на продажу (зависит от штата и доходит до 2%), землю и недвижимость. Нельзя забыть и о сборе за регистрацию (200-500$) и услугах нотариуса для страхования на случай недействительности сделки (1500-3000$).

Ипотека в США: возможные варианты получения

Условия ипотечного кредитования сильно отличаются еще и потому, что в стране работает сразу несколько программ финансирования недвижимости: жилой и коммерческой. Основные варианты:

1. Государственные программы. Они могут охватывать все слои населения, как программы Федерального жилищного управления (FHA). Или касаться только некоторых — например, военных или ветеранов. Их оформляют без первоначального взноса.
2. Стандартные программы. Это самый распространенный режим ипотечного кредитования, где первоначальный взнос равен 3% от стоимости недвижимости.
3. Специальные программы. Их предлагают, как правило, тем, кто не может официально подтвердить доходы. Поэтому ставки здесь выше, сложнее отыскать кредитора и получить займ.

Особняком стоят так называемые Jumbo Loans — кредиты на крупную сумму для приобретения дорогой недвижимости. Поэтому условия и ставки здесь другие. Также есть программы для приобретения первого дома специально для людей с невысоким доходом, где размер первичного взноса минимальный.

Как иммигранту получить ипотеку?

Жилищное кредитование в Штатах доступно гражданам страны и нерезидентам. Для вторых процесс получения будет сложнее, а процентная ставка — на 1-2% выше. Основные требования к заемщику выглядят так:

• старше 18 лет;
• имеет официальный статус — подойдет рабочая виза, политическое убежище;
• официально трудоустроен;
• кредитная история (credit score) — от 650 кредитных баллов и длительностью более 1 года;
• может предоставить документы для получения ипотеки по требованию банка или брокера (чаще это выписки из банка и ранее оплаченные счета).

Существуют прецеденты, когда человеку могут одобрить займ с небольшим количеством баллов или кратковременной историей. Но добиться такого результата трудно, а без ипотечного брокера и вовсе невозможно. Дальше о возможных вариантах оформления.

Самостоятельно в американском банке

Если вы соответствуете перечисленным выше требованиям, можно попытаться получить займ самостоятельно — через банк. Но учтите, что крупные организации в программах ипотечного кредитования не работают с частными клиентами. Только с mortgage компаниями.

Мелкие банки с физическими лицами сотрудничают, но процедура в любом случае затянется. Этот вариант хорош тем, что в конечном счете можно рассчитывать на низкий процент по кредиту. А плох неповоротливостью банков в вопросах ипотеки и потенциальным понижением кредитного рейтинга.

Если несколько банков кряду будут отправлять запрос о его состоянии, можно потерять баллы. Тем не мене шансы есть всегда — на BAZAR.club найдете материалы, с которыми ипотека в США самостоятельно вполне реальна. А облегчает процесс тот факт, что некоторые вопросы можно решить удаленно — например, оформить полис для ипотеки онлайн.

С помощью приватных mortgage компаний

В Штатах не существует унифицированных ипотечных условий: каждая финансовая организация самостоятельно определяет перечень требований к заемщику, процентную ставку, возможность и условия перекредитования. В приватной mortgage компании уже знают эти требования, знакомы с реальной практикой кредитования. И предлагают вам только те варианты, которые сработают при указанных условиях.

В банке просто оценивают ваши документы и одобряют (или не одобряют) ипотеку. А специалисты компании оценивают их и помогают повысить шансы, если они невелики: дают советы, как увеличить рейтинг, улучшить финансовое положение. В компаниях работают без выходных, заранее готовят пакет документов, что сокращает срок получения кредита. Да, в этом варианте вы платите брокеру комиссию, но лучшее ее, чем терять время и баллы кредитной истории.

В заключение. Важные детали, которые необходимо учесть при оформлении ипотеки впервые

Ипотека — ключевой фактор, влияющий на кредитный рейтинг. Исправные платежи укрепляют его и добавляют баллы. Но достаточно всего один раз просрочить платеж, чтобы его испортить. Имея 750 кредитных баллов, можно сократить их до 550, всего лишь дважды пропустив даты платежей. А четыре пропуска — достаточно веское основание, чтобы банк изъял недвижимость.

Это немного парадоксально, но погашать ипотеку досрочно также нежелательно: из-за невысокой процентной ставки существенной экономии вы все равно не получите, а на рейтинг это влияет не лучшим образом.